COS’E’ L’APE?
L’Attestato di Prestazione Energetica, detto sinteticamente APE, è un attestato che identifica il consumo annuale di energia di un intero edificio o di una singola unità immobiliare – restituendo un grafico leggibile da tutti, così come avviene per gli elettrodomestici – ad ognuno dei quali è attribuito un consumo energetico ed una classe energetica, in funzione del consumo annuale. Si può quindi affermare che l’APE descrive le caratteristiche energetiche dell’edificio o dell’unità immobiliare.
PERCHE’ VIENE REDATTO?
L’APE viene redatto per un duplice fine. Il primo è a garanzia del proprietario dell’immobile, il quale potrà accertarne, sulla scorta di quanto contenuto nell’attestato, i consumi energetici, le criticità e gli interventi di miglioramento da effettuare per minimizzare i costi energetici. Inoltre, l’APE è a garanzia del soggetto (locatario o futuro proprietario) che andrà ad utilizzare l’immobile, consentendogli di valutare la convenienza economica dell’acquisto o della locazione.
QUANDO OCCORRE L’APE?
Secondo la legge 90/2013 ed i relativi decreti di attuazione (in ultimo il decreto interministeriale del 26/06/2015), la redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio nei seguenti casi:
1 – nella stipula degli atti di compravendita (acquisto e permuta), dal 1 luglio 2009, nei quali dovrà essere fatta espressa menzione della ricezione, da parte dell’acquirente, di tutta la documentazione relativa all’attestato, che dovrà essere allegato al rogito (art. 6 comma 3 del d.lgs. 192/05). La mancata allegazione non comporta la nullità dell’atto ma una sanzione, a carico del proprietario, variabile da 3.000,00 a 18.000,00 €;
2 – nella locazione di unità immobiliari, dal 1 luglio 2010, ai cui contratti va apposta una specifica clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto copia dell’APE e le relative informazioni dal locatore. Vi è l’obbligo di allegazione dell’APE al contratto solo nel caso in cui la locazione sia superiore ai tre anni, ma l’attestato deve sempre essere fatto visionare all’operatore dell’Agenzia delle Entrate che registra il contratto. In caso di mancata consegna al locatario dell’attestato, al momento della registrazione del contratto, il proprietario è punito con la sanzione da 1.000,00 a 4.000,00 € se il contratto ha durata superiore ai tre anni, da 500,00 a 2.000,00 € se il contratto ha durata inferiore;
3 – negli annunci di vendita e di locazione delle unità immobiliari, dal 1 gennaio 2012, nei quali devono essere inserite sia la prestazione energetica che la classe energetica. Pertanto, l’attestato deve essere redatto prima della pubblicazione dell’annuncio. La sanzione per chi omette tali informazioni sull’annuncio sono pari a 3.000,00 €;
4 – nelle nuove costruzioni, con la compilazione dell’attestato a cura di un tecnico abilitato che non abbia partecipato alla progettazione e direzione lavori o al collaudo dell’opera. L’APE deve essere consegnato all’ufficio tecnico comunale prima della richiesta del certificato di agibilità e quindi prima dell’utilizzo materiale dell’immobile;
5 – nelle ristrutturazioni importanti e negli interventi di demolizione e ricostruzione del fabbricato. Per ristrutturazione importante si intende l’intervento edilizio che interessa almeno il 25% della superficie dell’involucro dell’edificio (per involucro si considera l’insieme delle pareti esterne e del tetto). Pertanto, anche un intervento di manutenzione ordinaria o straordinaria, quale la ritinteggiatura delle facciate o la sostituzione del manto di copertura o dell’impermeabilizzazione del tetto sono o possono essere a tutti gli effetti delle ristrutturazioni importanti;
6 – negli atti di donazione, anche se su tale punto la norma è silente e non prevede sanzioni. Tuttavia, la circolare del notariato n. 657-2013/C, approvata dal CNN nella seduta del 19-20/06/2014 ha chiarito che anche negli atti di donazione è indispensabile fare menzione espressa dell’APE, che dovrà essere allegato;
7 – negli edifici pubblici ed aperti al pubblico con superficie di almeno 250 mq.
CASI DI ESCLUSIONE DELL’APE
L’Attestato di Prestazione Energetica, secondo quanto disposto dall’appendice A del decreto 26/06/2015 non è richiesto per:
edifici industriali ed artigianali quando gli ambienti sono riscaldati o raffrescati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili ovvero quando il loro utilizzo e/o le attività svolte al loro interno non ne prevedano il riscaldamento o la climatizzazione;
gli edifici agricoli o rurali, non residenziali, sprovvisti di impianti di climatizzazione;
gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’articolo 3 del DPR 412/1993, il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici, quali: box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi;
gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose;
i ruderi, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile;
fabbricati in costruzione per i quali non si disponga dell’abitabilità o dell’agibilità al momento della compravendita, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile. In particolare si fa riferimento:
1) agli immobili venduti nello stato di “scheletro strutturale“, cioè privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell’involucro edilizio;
2) agli immobili venduti “al rustico“, cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici;
i manufatti non riconducibili alla definizione di edificio (manufatti cioè non qualificabili come “sistemi costituiti dalle strutture edilizie esterne che delimitano uno spazio di volume definito dalle strutture interne che ripartiscono detto volume e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che si trovano stabilmente al suo interno”, quali una piscina all’aperto, una serra non realizzata con strutture edilizie, etc.).
Per i ruderi, i fabbricati in costruzione e i manufatti permane l’obbligo di presentazione, prima dell’inizio dei lavori di completamento, di una nuova relazione tecnica di progetto attestante il rispetto delle norme per l’efficienza energetica degli edifici in vigore alla data di presentazione della richiesta del titolo abilitativo.
CHI REDIGE L’APE?
L’APE deve essere redatto da un tecnico abilitato allo svolgimento di un’attività tecnica (ingegnere, architetto, geometra). Alcune Regioni dispongono che i tecnici redattori debbano conseguire una ulteriore abilitazione, consistente nel conseguimento di un attestato di partecipazione ad un corso di formazione professionale, della durata prevista dalla legge regionale, nonché nell’iscrizione ad un apposito albo dei certificatori energetici. Si precisa che il tecnico non deve avere partecipato ai lavori di costruzione/modifica del fabbricato o dell’unità immobiliare e non deve avere rapporti di parentela con il committente (proprietario dell’immobile) e con il fornitore dei materiali edili con i quali è stato realizzato/modificato l’immobile.
CHE VALIDITA’ HA L’APE?
L’APE di norma ha validità 10 anni dalla data di rilascio, ma tale validità, a seguito delle recenti modifiche normative, è stata sottoposta alla condizione che ad ogni APE deve essere allegato il libretto d’impianto o di centrale. In mancanza di tali requisiti l’APE resta valido fino al 31 dicembre dell’anno successivo a quello della sua emissione.